以案说法

“以债抵债”慎用口头抵债协议
 囗文 ／ 李淑君

    一、案情介绍  

    2012年，某建筑公司承建了某开发公司开发的花园洋房工程，工程结算时，开发公司将花园洋房项目下的一套房屋（“抵债房屋” ）用于抵偿建筑公司部分工程欠款。

    2012年12月，建筑公司与某混凝土公司、某工贸公司达成口头协议。基于建筑公司欠混凝土公司货款，混凝土公司又欠工贸公司款项，应混凝土公司要求，三方约定建筑公司将抵债房抵给工贸公司，三方互负债务抵销。

    2012年12月27日，建筑公司依据上述口头协议向开发公司提出将抵债房屋抵给工贸公司的申请。开发公司与工贸公司签订了《商品房买卖合同》，且抵债房屋实际交付给了工贸公司。但半年后，混凝土公司提出解除口头抵债协议，不同意用抵债房屋来抵销建筑公司的欠款，理由是其与工贸公司之间的合同未实际履行，不存在债权债务关系。因此，建筑公司只能起诉至某法院，要求解除开发公司与工贸公司签订的《商品房买卖合同》，或者由混凝土公司与工贸公司支付抵债房屋对价。

    二、律师观点

    我所接受代理后，与建筑公司充分沟通，发现本案案情复杂。首先，建筑公司、混凝土公司以及工贸公司并未签订任何抵债合同；其次，混凝土公司与工贸公司之间债权债务并未实际发生，混凝土公司以此为由不认可三方的口头抵债协议；第三，工贸公司已经与开发公司签订了《商品房买卖合同》并已经实际取得抵债房屋，且产权证已经在房屋管理部门办理中。

    本案除案情复杂外，还存在两个法律关系竞合的情形，即合同法律关系与不当得利法律关系竞合。根据相关法律规定，建筑公司只能选择一个法律关系起诉，以哪个法律关系起诉就成了本案的难点。

    对此，我所组织专业律师团队进行讨论，若选择合同法律关系，建筑公司将需要证明建筑公司、混凝土公司、工贸公司之间的口头抵债协议，且需解除该口头抵债协议。而建筑公司并不能提供相关证据，混凝土公司又矢口否认三方之间存在口头抵债协议；若选择不当得利的法律关系，建筑公司仅需证明工贸公司在未支付对价的情况下就取得抵债房屋，那么，工贸公司应将抵债房屋返还给建筑公司。我们最终确定以不当得利为由进行诉讼。

    由于诉讼前，工贸公司已经向房屋管理部门提交资料办理产权证。一旦工贸公司取得产权证，即使建筑公司胜诉，建筑公司也将面临两个选择：一是工贸公司返还抵债房屋，但因过户将产生额外的税费；另一个是工贸公司支付房屋对价。但据建筑公司调查了解，工贸公司本身并无资产。因此，本案在起诉时就应同时采取财产保全措施。

    起诉当天我所承办律师通过与立案庭的法官沟通，当天立案成功。立案后我们又立即与业务庭的法官沟通要求立即采取保全措施，最终于立案的第二天对抵债房屋采取了保全措施。本案经调解结案，工贸公司同意支付抵债房屋对价。

    四、本案启示

    “财富的一半是合同”，这句西方谚语形象地说明合同在提高经济效益中具有举足轻重的地位。企业经济效益的提高，主要是靠企业的自我发展、自我约束、自我保护的能力，这些能力在某种程度上与企业合同的管理是息息相关的。因此，我们建议企业既要利用合同为自己谋利益，又要谨慎地签订每一份合同，防止合同纠纷。(江苏君远律师事务所)