积极行使建设工程款优先受偿权

                      防止优先权迟迟无法实现
                                    

                                 囗文／李淑君

一、 案情介绍

    吴某因某房地产开发公司A公司未按期偿还借款向法院提起诉讼，要求A公司按照约定支付借款本金、利息及相应费用，同时请求法院判决吴某对于A公司抵押的房屋享有优先受偿权。该纠纷最终判决支持了吴某全部请求。吴某随后向法院申请强制执行，要求实现抵押权优先受偿权，拍卖抵押房屋。

    因A公司对外欠债较多，已经被多个债权人起诉到法院，同时，为实现债权，普通债权人向法院申请了保全，吴某享有抵押权房屋被采取了保全措施。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（以下简称“《执行规定》”）第91条规定：“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行”，执行法院告知吴某，本案要等首个采取保全措施的案件结案并由首个案件的保全法院对抵押的房屋进行处置。

    吴某执行程序已经提出快一年了，现已进入了一个僵局，优先受偿债权只能等首个案件审结并且进入执行程序后才有可能实现。同时，执行法院提出，鉴于A公司对外欠债过多，法院将考虑是否通过破产程序对全部债权统一清偿。如果进入破产程序，则吴某的债权要得到实现至少还要两、三年。

二、律师分析

    在建筑领域，与房屋抵押权优先受偿权类似且最具代表性的应该就是建设工程价款优先受偿权，即《合同法》第286条的规定。该规定确实从一定程度上保证了承包人的权益，但结合相关法律规定和前述案例可见，建设工程价款优先权的行使也受到了一定的限制。

    1、在先保全措施对建设工程价款优先权行使的限制。

    虽然施工单位对于施工工程享有工程价款优先受偿权，但如果在施工单位起诉查封施工工程之前，发包人的其他债权人起诉并对施工工程采取保全措施，因为施工单位不是《执行规定》第91条中的首个采取保全措施案件的当事人，即使承包人通过诉讼判决可以行使建设工程优先受偿权，但也要等待首个采取保全措施案件的当事人启动执行拍卖程序。

    而对于首个采取保全措施案件的当事人而言，如果无法从查封财产的处置变现中受益，当事人将不会积极推进案件的进展，也不会及时启动执行程序，采取措施对查封的财产进行拍卖。在这种情况下施工单位的工程价款优先受偿权将无法及时实现优先，因此而产生大量的资金成本损失。有些债权人甚至会以此胁迫施工单位让渡部分利益，以换取及时启动执行程序。

    虽然，为解决查封财产处分权与优先权相冲突的问题，一些省市高级人民法院相继出台了相关解答、规定或指引，但仅作为各自辖区范围内法院实践中参照。在全国范围，仍然缺乏统一的规定作为法律依据，查封财产处分权与优先权的冲突问题仍是实践中一个执行难题。

    2、发包人资信情况对建设工程价款优先权行使的限制。

    根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第513条规定：“在执行中，作为被执行人的企业法人符合企业破产法第二条第一款规定情形的，执行法院经申请执行人之一或者被执行人同意，应当裁定中止对该被执行人的执行，将执行案件相关材料移送被执行人住所地人民法院”，如果发包人对外欠债过多，已经资不抵债，法院可能将会采用破产的方式解决发包人全部债务，承包人优先权的实现将更加遥遥无期。

三、案件启示

    1、积极行使建设工程价款优先受偿权

    根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”，建设工程竣工后，如果建设单位存在迟迟不予审计结算情况的，施工单位应及时采取诉讼方式主张建设工程款优先受偿权，防止超过法律规定6个月的期间丧失优先权。

    2、及早对建设工程申请诉讼保全措施

    在发生建设单位欠付工程款时，施工单位在除了应尽快采取诉讼方式主张工程款外，同时还应及时申请对施工工程采取保全措施。尽量做到自己是施工工程第一次被查封的申请人，避免被其他债权人抢先查封。否则工程价款优先权的实现将遥遥无期，并产生巨额资金成本。(江苏君远律师事务所)